Pinzo Miguel c/ Liegl Juan José s/ Demanda Sumarísima.
A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a -17- de marzo de mil novecientos noventa y dos, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Laborde, San Martín, Pisano, Mercader, Vivanco, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 45.658, "Ponzo, Miguel contra Liegl, Juan José y otra. Demanda sumarísima (Violación reglamento de copropiedad horizontal)".
A N T E C E D E N T E S
La Cámara Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial -Sala II- del Departamento Judicial de La Plata revocó el fallo de primera instancia e hizo lugar a la demanda promovida.
Se interpuso, por la demandada, recurso extra ordinario de inaplicabilidad de ley.
Dictada la providencia de autos y hallándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte decidió plantear y votar la siguiente
C U E S T I O N
¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?
V O T A C I O N
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Laborde dijo:
I. La Cámara, revocando la sentencia de primera instancia declaró "de carácter común la franja del patio perteneciente a la unidad funcional Nº 2, necesaria para el acceso a la calle 122 desde la unidad Nº 3 y las pertinentes puertas de ingreso (arts. 1, 2 y ctes. de la ley 13.512)". Estableció, asimismo, que los condóminos deberán adecuar el plano de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad a las disposiciones que establece el ordenamiento citado..." (v. fs. 195 y 199 vta.).
II. Los demandados (propietarios de la unidad Nº 2) denuncian el quebrantamiento de los arts. 34 inc. 4º, 163 inc. 6, 457, 472 y 474 del Código Procesal Civil y Comercial; 1137, 1197, 2523, 3011, 3068 y concs. del Código Civil; 3, 9, 15 de la ley 13.512; 2 a 5 del reglamento de copropiedad y 17 y 18 de la Constitución nacional.
Sostienen, en síntesis, que el fallo que atacan cercena un derecho de propiedad que tienen sin limitación alguna, lo que se les impone por consecuencias sobrevinientes a la adquisición del inmueble y apartándose de las conclusiones del dictamen pericial.
III. A mi juicio asiste razón a los recurrentes.
El accionante titular de la unidad Nº 3 reclamó la restitución del uso de un pasillo común y la puerta de acceso al mismo, vedada por los accionados desde que adquirieron la unidad Nº 2, ya que -sostuvo ahora debe acceder "a la vía pública luego de atravesar un baldío propiedad del ferrocarril..." (v. fs. 40 y vta.).
Si bien -como lo señala la alzada el art. 1º de la ley 13.512 exige que el bien sometido a propiedad horizontal tenga salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, lo cierto es que la prueba reunida en autos acredita que el inmueble en cuestión cumplía sólo aparentemente (al ser sometido a dicho régimen) con la primera de dichas posibilidades.
Ello resulta de la escritura de fs. 8/16 donde se señala que la unidad funcional linda, al Nord Este "con calle ciento veintidós Norte" (fs. 9 vta.), mientras que el reglamento de copropiedad antes de reiterar dicho límite señala que el mismo lo es "...con zonas de vías del Ferrocarril General de la Provincia de Buenos Aires" (v. fs. 27 y 26 vta.).
El plano de propiedad horizontal (1978) indica que el contrafrente del lote linda con "la calle 122 Norte". Sin embargo -y como lo destaca el informe pericial con posterioridad la misma repartición que autorizó el plano expresa en 1986 que en realidad no es una calle sino que se trata de una parcela "propiedad privada del Estado Provincial", lo que es recogido en el plano confeccionado por la Dirección de Geodesia en 1987, acompañado por el perito ingeniero civil (v. fs. 143 vta./144 y plano de fs. 141).
De lo expuesto se desprende que el accionante no ha acreditado que el pasillo y la respectiva puerta fuesen de uso común como lo alegara al demandar y que la Cámara al declarar que es de tal carácter "la franja del patio perteneciente a la unidad funcional Nº 2" por ser "la única forma de acceso a la vía pública" del inmueble de la actora, ha desconocido el derecho de propiedad exclusiva que los demandados ostentan respecto a dicho espacio.
El error o mala fe del propietario que sometió el inmueble al régimen de propiedad horizontal sin que cumpliera con las condiciones legales o de las autoridades provinciales que lo autorizaron no pueden subsanarse a costa de uno de los copropietarios transformando espacios de uso exclusivo en comunes pues ello excede las posibilidades del presente litigio y conculca el derecho de propiedad de los demandados (arts. 2502 del Código Civil y 1, 2, 3, 9 y ccs. de la ley 13.512; arts. 17 y 18 de la Constitución nacional).
El actor podrá accionar por las vías pertinentes contra quien corresponda.
Sólo me queda por destacar que la circunstancia de que los propietarios anteriores de la unidad funcional Nº 2 hayan permitido ese paso por su patio a los titulares de la que lleva el Nº 3 no autoriza a éstos (mientras no se cumplan las condiciones legales) a esgrimirlo como un derecho irrevocablemente adquirido (doctr. art. 2510 y ccs. del C.C.).
Corresponde, pues, acoger el recurso traído y desestimar la demanda entablada en autos, con costas (art. 68, C.P.C.C.)..
Voto por la afirmativa.
Los señores jueces doctores San Martín, Pisano, Mercader y Vivanco, por los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor Laborde, votaron también por la afirmativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se hace lugar al recurso extraordinario interpuesto, casándose la sentencia impugnada y manteniéndose la de primera instancia; con costas (art. 289 y 68, C.P.C.C.).
El depósito previo efectuado se restituirá al interesado.
Notifíquese y devuélvase.
